Rental Rules Copenhagen

Dacă intenționați să închiriați o locuință, veți încheia un contract de închiriere cu proprietarul dumneavoastră. Contractul de închiriere tratează ce cerințe formale pot fi făcute pentru un contract de închiriere și ce trebuie scris.

Contractul de închiriere și alte acorduri privind închirierea trebuie să fie întocmite în scris, dacă dvs. sau proprietarul solicitați acest lucru. Un acord verbal poate fi, de asemenea, un acord pe deplin legal. Însă poate fi dificil să dovediți un acord verbal în situațiile în care este posibil să aveți nevoie de acest lucru. Prin urmare, vă recomandăm să îl aveți scris.

Contractul de închiriere este acordul scris între dvs. și proprietar. Contractul de închiriere este obligatoriu din punct de vedere juridic între dumneavoastră și proprietarul dumneavoastră. Acesta descrie închirierea și obligațiile și drepturile dvs. și ale proprietarului cu privire la închiriere – de exemplu:

• Când începe perioada de închiriere
• Mărimea chiriei
• Suma de bani care trebuie plătită la mutare (depozit, chirie plătită în avans și chiria)
• Acorduri privind apa, caldura, etc.
• De ce întreținere sunteți responsabil fiecare dintre voi în mod individual

Poate fi o situație destul de derutantă, mai ales când este prima oară când întâlniți astfel de contract. S-ar putea să vă simțiți tentat să semnați contractul imediat, deoarece totul este cu siguranță așa cum ar trebui să fie. Cu toate acestea, trebuie să citiți întotdeauna cu atenție contractul de închiriere înainte de a-l semna.

Unul dintre cele mai importante articole este §11 Termeni speciali (Særlige vilkår). Acest articol acoperă toate excepțiile și completările menționate în contract. Prin urmare, trebuie să citiți întotdeauna cu atenție ceea ce este cuprins în secția §11 înainte de a semna contractul.

De exemplu, termenii speciali pot fi:

• Creșterea chiriei anual
• Ce măsuri de întreținere extraordinara sunt cerute chiriașului 
• Condiții speciale de mutare înainte de încheierea contractului de închiriere (de exemplu, trebuie să vă mutați cu 14 zile înainte de încheierea contractului)

Dacă nu a fost încheiat un contract de închiriere între dvs. și proprietar, nu vă panicați. Extrasul dvs. de cont și/sau chitanțele pentru plățile chiriei, depozitul și chiria plătită în avans pot fi folosite ca dovadă că închiriați locuința.

În fiecare an, cele cinci comisii de închiriere din Copenhaga procesează un număr mare de dosare privind costul chiriei în apartamentele rezidențiale și camerele închiriate. Nu se poate da un răspuns exact cu privire la ce chirie poate fi aprobată pentru închiriere. Stabilirea contractului de închiriere depinde de prevederile conform cărora a fost încheiat contractul de închiriere.

Costul chiriei este practic valoarea chiriei.

Valoarea proprietății închiriate apare din Legea privind actului de închiriere, secțiunea 47, subsecțiunea. 2:

Prin decizia conformă paragrafului 1, teza 1, trebuie să se facă o comparație cu chiria care este general aplicabilă în cartierul sau zona casei și spațiului de locuit din punct de vedere al amplasamentului, tipului, mărimii, calității, echipamentului și stării de întreținere. […].

Nu este posibil a se compara cu contractele de închiriere care sunt anunțate în diferite reclame pentru locuințe.

În Copenhaga, se referă doar la locațiile de închiriat situate în proprietăți care (de la 1 ianuarie 1980) consistau mai mult de 80% companii private și care închiriau camere individuale în apartamentul proprietarului, unde chiria putea fi determinată în funcție de acest punct de plecare.

În alte proprietăți, trebuie făcută o distincție între locațiile situate în:

• a: proprietăți care de la 1 ianuarie 1995 erau compuse din 7 sau mai multe apartamente rezidențiale, sau
• b: proprietăți care de la 1 ianuarie 1995 erau compuse din 6 sau mai puține apartamente rezidențiale.

În cazul în care proprietatea este situată într-unul dintre cele două tipuri, în anumite cazuri speciale se poate conveni stabilirea liberă a contractului de închiriere, independent de regulile secțiunii 36 din Legea Contractelor, dacă:

• imobilul de închiriat a fost dat în folosință după 31 decembrie 1991,
• apartamentul a fost folosit exclusiv în scopuri comerciale legale incepand cu 31 decembrie 1991, sau
• imobilul este nou renovat la mansarda si nu a mai fost folosit pentru inchiriat din 1 septembrie 2002.

Chiria plătită în avans și depozitul

Când vă mutați într-o locație, proprietarul are dreptul de a percepe garanție financiară de la dvs.

Proprietarul are dreptul să pretindă până la 3 luni de chirie (excluzând utilități) în chirie plătită în avans și 3 luni de chirie (excluzând utilități) ca depozit, plus chiria pentru prima lună în care veți locui în chirie. Acesta este prețul total al maxim 7 luni de chirie. Dacă proprietarul va crește chiria la un moment dat, au dreptul de a reglementa chiria plătită în avans și depozitul pentru ca aceasta să corespundă noii chirii.

Raport de mutare

La predarea cheii, locuința va fi inspectată de dvs. și de proprietar. Inspecția se efectuează, de obicei, prin completarea unui formular numit raport de mutare, în care se menționează starea locuinței și defectele care ar putea sa fie în momentul în care vă mutați. Formularul include de obicei următoarele puncte sau puncte similare:

• A fost zugravit bine?
• Este podeaua ok?
• Funtioneaza clanțele și ușile?

Dacă găsiți defecte la inspecție, proprietarul poate alege fie să corecteze defectele, fie pur și simplu să le menționeze în raportul de mutare. Când părăsiți locuința, nu veți fi răspunzător pentru nici una dintre daunele și defectele menționate în raportul de mutare.

Dacă proprietarul închiriază mai mult de o locuință, trebuie să existe întotdeauna o inspecție conform actului de închiriere. Dar dacă proprietarul închiriază doar o singură locație, nu are nici o obligație să organizeze o inspecție. Cu toate acestea, este recomandat să revizuiți condiția locuinței împreună cu proprietarul dumneavoastră. Acest lucru este recomandat deoarece raportul de mutare este adesea foarte important pentru relația dintre chiriaș și proprietar atunci când trebuie să vă mutați.

Este responsabilitatea proprietarului ca dumneavoastră, în calitate de chiriaș, să primiți o copie fizică a raportului de mutare în legătură cu inspecția. Dacă în calitate de chiriaș nu sunteți prezent la inspecție sau nu doriți să semnați raportul, proprietarul trebuie să vă predea raportul în cel mult două săptămâni de la inspecție. Dacă proprietarul dumneavoastră nu respectă acest termen, nu poate solicita nici un cost de renovare atunci când vă mutați – cu excepția cazului în care defectul a fost cauzat de dumneavoastră.

Important când vă mutați într-o locuință

Greșelile tipice făcute de chiriași se întâmplă adesea cand va mutați într-o locuință. Ceea ce se întâmplă adesea este semnarea contractul de închiriere fără să-l fi citit cu atenție și înțeles complet. În alte situații, chiriașii nu sunt destul riguroși la inspectie, ceea ce îi poate costa foarte mult în cele din urma. 

Urmați sfaturile menționate mai jos și evitați cele mai întâlnite probleme:

• Nu plătiți niciodată depozitul sau chiria în avans înainte de a primi un contract de închiriere semnat de proprietar.
• Acordați o atenție deosebită articolului § 11 din contractul dumneavoastră de închiriere – această secțiune acoperă toate excepțiile, regulile și alte condiții importante.
• Fii amănunțit la inspecție. Când vă mutați, veți inspecta locuința împreună cu proprietarul. Cu cat sunțeti mai riguroși, cu atât ar putea avea un impact mai mare asupra sumei din depozitul dvs. pe care proprietarul vă va rambursa atunci când veți pleca.
• Pentru a înregistra eventuale defecte, vă recomandăm să le fotografiați.
• Nu uitați să raportați defectele în primele 14 zile – inspecția poate avea loc foarte rapid și pot exista unele lucruri care arată bine la suprafață, dar cu o inspecție mai atentă se dovedesc a fi insuficiente. Aveți la dispoziție 14 zile pentru a găsi, documenta și raporta aceste defecte proprietarului dumneavoastră.
• Asigurați-vă de obligațiile dvs. în ceea ce privește întreținerea locuinței. În calitate de chiriaș, este important să vă familiarizați cu obligația dvs. de întreținere și, prin urmare, ce ar putea solicita proprietarul sa fie renovat atunci când vă mutați. Acest lucru poate fi găsit în articolul §8 din contractul de închiriere. Orice alte completări pot fi găsite în articolul §11 din contractul de închiriere.

Plata apei, căldură etc.

Există 3 moduri diferite în care proprietarul vă poate percepe taxe pentru electricitate, apă și încălzire. Cu toate acestea, proprietarul nu poate alege liber între ele. Există cerințe specifice care trebuie îndeplinite pentru a percepe plata utilităților în fiecare dintre diferitele moduri. Puteți citi despre diferitele modalități și cerințe aici:

*Plată direct către compania de utilități: A treia modalitate de a fi taxat pentru utilități este direct de la companiile de utilități. Astfel, proprietarul dumneavoastră nu deține controlul asupra decontării. În schimb, veți fi direct responsabil pentru plata către companiile de utilități. În majoritatea cazurilor, electricitatea și căldura vor fi oprite dacă nu reușiți să îndepliniți acordul, dar nu este neapărat cazul apei. Apa este adesea conectată la întreaga proprietate, iar proprietarul dvs. poate fi nevoit sa plăteasca în numele dvs. dacă nu plătiți. Proprietarul dumneavoastră va putea apoi să depună reclamații și revendicări împotriva dumneavoastră.

Obligațiile de întreținere

În calitate de chiriaș, este important să vă familiarizați cu ce obligații de întreținere aveți dumneavoastră și respectiv proprietarul dumneavoastră.

Singura obligație de întreținere, căreia calitate de chiriaș vi se atribuie direct prin actul de închiriere este întreținerea și reînnoirea necesară a încuietorilor și cheilor. Cu toate acestea, s-ar putea să vi se stipuleze mai mult decât întreținerea și reînnoirea încuietorilor și cheilor în contract. 

Contractul de închiriere face distincție între obligațiile de întreținere interne și externe. Întreținerea internă poate consta în văruire, vopsire, tapetare pereți și lăcuire a pardoselilor.

În articolul §8 din contractul de închiriere, proprietarul trebuie să precizeze dacă chiriașul sau proprietarul are obligația internă de întreținere. Dacă vi se impune mai mult decât obligația obișnuită de întreținere internă în calitate de chiriaș, aceasta trebuie menționată la articolul §11 din contractul de închiriere.

Întreținerea externă acoperă ambele componente situate în exteriorul și în interiorul locației. De regulă, tot ceea ce nu poate fi clasificat în termenul de întreținere interioară – adică văruirea, vopsirea, tapetarea și lăcuirea pardoselilor – aparține întreținerii externe. De obicei, proprietarul este cel care are obligația de întreținere externă și, prin urmare, este obligat să mențină locația.

Dacă proprietarul dumneavoastră nu își îndeplinește obligația de întreținere, trebuie să îl contactați și să cereți persoanei în cauză să remedieze defectele. Dacă defectele nu sunt remediate, puteți sesiza cazul Comitetului de evaluare a chiriei (Huslejenævnet), care poate impune proprietarului să remedieze defectele într-un anumit termen.

Rezilierea contractului

Rezilierea dumneavoastră să fie transmisă în scris proprietarului.

În calitate de chiriaș, nu aveți nicio obligație să vă justificați rezilierea contractului.

De la 1 ianuarie 2019 au intrat în vigoare noile reguli din legea chiriei. Asta înseamnă că acum vă puteți rezilia contractul de închiriere digital prin email, atâta timp cât dvs. și proprietarul dvs. aveți email-ul celuilalt. Dacă nu aveți email-ul proprietarului, trebuie să trimiteți cererea prin poștă.

Dacă aveți îndoieli dacă rezilierea dvs. scrisă ar trebui trimisă prin poștă sau dacă poate fi aprobată digital, contactați proprietarul.

Dacă perioada dvs. de închiriere este pe termen limitat de timp (de exemplu 6, 12 sau 24 de luni) nu este necesar să acordați proprietarului o reziliere scrisă la expirarea perioadei, deoarece ați convenit deja asupra timpului locuit în chirie. 

Dacă perioada de închiriere nu este pe termen limitat, perioada de preaviz este de obicei de 3 luni. Cu toate acestea, se poate conveni asupra unei perioade de preaviz mai scurtă sau mai lungă. Acest lucru va fi menționat în contractul dvs. de închiriere.

Dacă doriți să vă mutați din locație înainte de expirarea perioadei de preaviz, proprietarul dumneavoastră este obligat să încerce să găsească un nou chiriaș cât mai curând posibil, dacă locuința mai trebuie să fie închiriată ulterior. Dacă proprietarul dvs. găsește un nou chiriaș care să preia locuința, veți fi scutit de la plata chiriei atunci când noul chiriaș se mută.

Dreptul proprietarului de a rezilia contractul de închiriere

În calitate de chiriaș, sunteți în general bine protejat împotriva rezilierii contractului. În cazurile în care este posibil ca proprietarul să rezilieze contractul, există cerințe speciale privind modul și în cât timp trebuie să aibă loc rezilierea. În calitate de chiriaș, trebuie să faceți distincția dintre rezilierea și desfacerea contractului de închiriere.

O reziliere are loc atunci când contractul de închiriere este reziliat în conformitate cu termenii actului de închiriere. De regulă, proprietarul nu poate rezilia un chiriaș cu un contract de închiriere pe perioadă nedeterminată, cu excepția cazului în care sunt prezente unele dintre motivele menționate în secțiunea §83 și §84 din actul de închiriere. În aceste motive sunt incluse cazuri precum chiriașul perturbă ordinea obișnuită, dacă proprietarul însuși dorește să se mute (în acest caz proprietarul trebuie să va înștiințeze cu 1 an înainte) și dacă proprietatea trebuie demolată.

Proprietarul poate rezilia contractul dacă:

• Este o locuință ocupată de proprietar, în care proprietarul însuși dorește să locuiască, iar proprietarul nu avea alte locuințe închiriate și deținea locuința la momentul în care a fost închiriat. Notificarea de reziliere este de minim un an.
• Închiriază camere single care fac parte din locuința proprietarului. Notificarea de reziliere este de minim o lună.
• Este un apartament într-o casă cu două apartamente, unde proprietarul locuiește într-unul dintre ele. Notificarea de reziliere este de minim un an.
• Când un contract de închiriere este desfăcut, contractul încetează imediat. În cazul în care chiriașul încalcă contractul de închiriere sau actul de închiriere, proprietarul poate rezilia contractul imediat.

Proprietarul poate dizolva contractul de închiriere, dacă dvs., în calitate de chiriaș, vă încălcați obligațiile – adică încălcați contractul de închiriere sau clauza din actul de închiriere secțiunea §93. Proprietarul poate rezilia chiriașul, dacă chiriașul:

• Nu plătește chiria la timp
• Utilizează locuințe pentru orice altceva menționat în contractul de închiriere
• Depășește bunele obiceiuri și ordinea.

(Această listă nu este exhaustivă. Formatul complet poate fi găsit în actul de închiriere)

Raport de mutare

Dacă proprietarul închiriază mai mult de o locație, trebuie să existe întotdeauna o inspecție la mutare, conform actului de închiriere. Inspecția trebuie să aibă loc în cel mult două săptămâni după ce proprietarul este informat că v-ați mutat.

Proprietarul este obligat să întocmească un raport de relocare la inspecție. Raportul trebuie predat imediat chiriașului dacă ambele părți sunt prezente. În plus, raportul trebuie să fie semnat de chiriaș și de proprietar.

Nu semnați raportul decât dacă sunteți de acord 100% cu proprietarul cu privire la conținutul raportului. 

Dacă nu puteți participa la inspecție sau refuzați să semnați raportul de relocare deoarece nu sunteți de acord cu conținutul raportului, proprietarul trebuie să vi-l trimită în cel mult două săptămâni de la inspecție. Odată ce ați primit raportul de relocare, puteți contesta.

În cazul în care nu se respectă cele menționate mai sus, proprietarul nu își poate îndeplini obligațiile, iar dumneavoastră, în calitate de chiriaș, nu sunteți responsabil pentru nimic. Drept urmare, aveți dreptul să vi se ramburseze întregul depozit.

Dacă proprietarul închiriază doar o singură locație, acesta nu este obligat să efectueze o inspecție atunci când vă mutați. Cu toate acestea, proprietarul trebuie să vă aducă la cunoștință cerințele sale pentru renovare în două săptămâni de la ziua în care v-ați mutat. Proprietarul trebuie să vă informeze ce defecte trebuiesc reparate și care va fi prețul pentru acestea.

Dacă intenționați să vă părăsiți locuința, ar putea fi dificil să știți ce necesită proprietarul dumneavoastră când vine vorba de renovare. Cu toate acestea, în actul de închiriere, există o limită la ceea ce se poate cere chiriașului. Este important de reținut că nu aveți obligația de a preda locația într-o stare mai bună decât atunci când ați preluat-o. Prin urmare, proprietarul nu se poate aștepta să renovați complet locuința.

Sfaturi cand plecați dintr-o locuință

• Consultați-vă raportul de mutare înainte ca dvs. și proprietarul dvs. să faceți inspecția atunci când plecați. În acest fel, știți care era starea locuinței când v-ați mutat și, astfel, cum va fi predată locuința.
• Dacă ați renovat, este important să vă asigurați că faceți poze cu tot apartamentul, atât cele minore, cât și cele majore înainte de inspecție. Pozele pot fi folosite în caz de dezacord între dvs. și proprietar.
• Nu semnați niciodată raportul de relocare decât dacă sunteți de acord 100% cu proprietarul cu privire la conținutul raportului.
• Sa primiți întotdeauna o chitanță sau document că ați predat cheile.
• Este o idee bună să aduceți un prieten la inspecție, astfel încât să nu aibă cuvântul doar proprietarul, și sa ajungeți să regretati că ați fost de acord cu tot a spus.

Drepturile chiriașilor și asistență juridică

Puteți solicita asistență juridică legată de locuințe de la organizațiile relevante, gratuit sau contra cost.

Chiriașii din Danemarca sunt protejați de legea daneză de închiriere. Dacă ați fost înșelat sau întâmpinați probleme cu proprietarul dvs., puteți solicita ajutor de la următoarele organizații:

Copenhagen Legal Aid (Retshjælp)

Dacă aveți nevoie de asistență juridică gratuită cu contracte sau alte probleme legate de închirierea unei locuințe, puteți contacta Copenhagen Legal Aid (Retshjælp în daneză). Pentru a beneficia de asistență juridică gratuită, trebuie să îndepliniți anumite condiții:

• Venitul dumneavoastră personal nu trebuie să depășească 344.000 DKK (2021) pe an înainte de impozitare, dacă sunteți singur.
• Dacă sunteți căsătorit sau locuiți cu un partener, venitul comun nu trebuie să depășească 437.000 DKK (2021) pe an înainte de impozitare.

Citiți mai multe despre Copenhagen Legal Aid –www.retshjaelpen.dk/front-page

Oficiul de control al chiriilor (Huslejenævn)

Oficiul de control al chiriei (Huslejenævn în daneză) rezolva litigiile dintre proprietari și chiriași. Proprietarii și chiriașii plătesc o taxă pentru a aduce un caz în fața comisiei de control al chiriei.

Exemple de cazuri care pot fi rezolvate de comisia de control al chiriei:

• Nivelul chiriei sau creșterea chiriei
• Facturi de utilități precum apă și încălzire
• Probleme legate de rambursarea depozitului pentru locuințe.

Toate municipalitățile din Danemarca sunt obligate să înființeze o comisie de control a chiriilor fie pentru municipalitatea individuală, fie împreună cu alte municipalități.

Dacă doriți să aduceți un caz înaintea oficiului de control al chiriilor, trebuie să contactați comisia din municipiul unde se află proprietatea. Dacă închiriați în locuințe publice / subvenționate, trebuie să contactați comisia locala de reclamații a rezidenților. Găsiți informațiile de contact pentru Copenhaga mai jos pe această pagină.

Dacă închiriați de la un proprietar privat și sunt anumite condiții de închiriere de care sunteți nemulțumit, puteți solicita oficiului de control al chiriei să decidă dacă termenii dvs. de închiriere sunt în conformitate cu prevederile Legii Chiriei și Legea privind reglementarea locuințelor.

Înainte de a cere comisiei să se pronunțe în acest caz, trebuie să contactați mai întâi chiriașul (dacă sunteți proprietar) sau proprietarul (dacă sunteți chiriaș) și să căutați o soluție conflictului. Dacă acest lucru nu se poate, puteți solicita comisiei să vă evalueze cazul. Costă 319 DKK (2022) pentru a aduce un caz în fața comisiei de chirie.

O plângere trebuie adresată comisiei de chirie în scris și trebuie să atașați documentația necesară, precum o copie a contractului de închiriere, o copie a scrisorii de înștiințare a proprietarului cu privire la creșterea chiriei sau o copie cu aspectele nesatisfăcătoare.

Cât timp durează?

Când comisia de închiriere primește plângerea dvs., aceasta va înștiința proprietarul despre aspectele plângerii. Proprietarului i se acordă, de obicei, un termen de două săptămâni pentru a-și depune declarația – așa cum prevede legea.

Comisia va decide însăși care cercetări ulterioare urmează să fie efectuate în cauză. Comisia are dreptul de a obține informații de la părțile în cauză, toate autoritățile publice și persoane fizice.

În plus, comisia poate inspecta proprietatea sau apartamentul dumneavoastră, dar în acest caz chiriașul și proprietarul vor fi chemați la inspecție cu un preaviz de cel puțin o săptămână.