Rental Rules Copenhagen

Als je een huurovereenkomst aangaat met inwoning als doel, dan ga je een huurovereenkomst aan met de verhuurder. In de huurovereenkomst staat welke vereisten aan een huurcontract gesteld kunnen worden waar aan dient te worden gehouden.

De huurovereenkomst en andere afspraken dienen schriftelijk te worden opgesteld als jij of de verhuurder daar om verzoekt. Een mondelinge overeenkomst kan ook een volledig bindende overeenkomst zijn, maar het kan lastig zijn om een ​​mondelinge overeenkomst te bewijzen in situaties waarin dit nodig wordt geacht. Daarom raden we je altijd aan schriftelijk het huurcontract op te stellen.

Het huurcontract is de schriftelijke overeenkomst tussen jou en de verhuurder. Het huurcontract is juridisch bindend tussen beide partijen verhuurder. Het beschrijft de huur en de rechten en plichten van jou en de verhuurder met betrekking tot de huur, bijvoorbeeld:

• Met ingang van welke datum begint de huurperiode?
• Het te betalen bedrag bij intrekking (borg, vooruitbetaalde huur en huur)
• Afspraken over nutsvoorzieningen
• Voor welk onderhoud ieder van jullie afzonderlijk verantwoordelijk is

Er komt wellicht veel bij kijken, vooral als je een huurcontract voor de allereerste keer ziet. Je zou in de verleiding kunnen komen om het contract meteen te ondertekenen; doe dit niet! Lees het huurcontract altijd goed door voordat je het tekent.

Een van de belangrijkste artikelen is §11 Speciale voorwaarden (Særlige vilkår). §11 dekt alle uitzonderingen en aanvullingen vermeld in het contract. Lees daarom altijd goed door wat er in §11 staat voordat je het contact ondertekent.

De bijzondere voorwaarden kunnen bijvoorbeeld zijn:

• Jaarlijkse vaste huurverhoging
• Wat wordt er in rekening gebracht qua onderhoud aan jou als huurder?
• Bijzondere voorwaarden bij verhuizing (bijvoorbeeld dat je 14 dagen voor het einde van het huurcontract moet verhuizen)

Als er tussen jou en de verhuurder geen huurcontract is opgesteld, is er geen reden tot paniek. Jouw rekeningafschrift en/of betalingsbewijzen van huurbetalingen, borg en vooruitbetaalde huur kunnen gelden als bewijs dat je daadwerkelijk huurt.

Elk jaar behandelen de vijf huurcommissies in de stad Kopenhagen een groot aantal zaken met betrekking tot de hoogte van de huur in woonappartementen en gehuurde kamers. De bepaling van de huurovereenkomst is afhankelijk van de bepalingen volgens welke de huurovereenkomst is aangegaan en van de voorwaarden van de specifieke huurovereenkomst.

De hoogte van de huur is in feite de ‘juiste’ waarde van de huur.

De waarde van het gehuurde kamer of appartement wordt bepaald met behulp van de huurwet artikel 47 lid. 2:

Bij besluit op grond van paragraaf 1, eerste zin, dient een vergelijking te worden gemaakt met de huur die algemeen geldt in de buurt of oppervlakte van de betreffende woning en woonruimte qua ligging, type, grootte, kwaliteit, uitrusting en staat van onderhoud […].

Het is niet mogelijk om te vergelijken met huurcontracten die in verschillende woningadvertenties worden geadverteerd.

In Kopenhagen zullen het alleen huurovereenkomsten zijn die zijn gevestigd in panden die per 1 januari 1980 voor meer dan 80 procent uit particuliere bedrijven bestonden en eenpersoonskamers in het appartement van de verhuurder huurden, waar de huur volgens dit uitgangspunt kan worden bepaald.

Bij overige panden dient onderscheid gemaakt te worden tussen huurwoningen gelegen in:

• a: woningen die per 1 januari 1995 bestonden uit 7 of meer woonappartementen, of
• b: woningen die per 1 januari 1995 uit 6 of minder woonappartementen bestonden.

Als de huurovereenkomst is gelegen in een van de twee soorten eigendommen, kan in bepaalde bijzondere gevallen een vrije huurovereenkomst worden overeengekomen, onafhankelijk van andere regels dan artikel 36 van de zogenoemde Contracts Act, als:

• het pand waarin het huurcontract is gelegen in gebruik is genomen na 31 december 1991,
• het appartement per 31 december 1991 rechtmatig uitsluitend voor zakelijke doeleinden is gebruikt, of
• de huurovereenkomst is nieuw ingericht op een zolder, die per. 1 september 2002 werd niet gebruikt voor huisvesting.

Vooruitbetaalde huur en borg

Als je gaat huren, heeft de verhuurder het recht om financiële zekerheid van jou te vragen.

De verhuurder mag maximaal 3 maanden huur (exclusief nutsvoorzieningen) in vooruitbetaalde huur en 3 maanden huur (exclusief nutsvoorzieningen) claimen als borg plus huur voor de eerste maand van intrekking, wat een totale prijs van maximaal 7 maanden huur maakt. Als de verhuurder op enig moment het huurbedrag verhoogt, heeft hij/zij/het het recht om de vooruitbetaalde huur en de borg aan te passen om deze overeen te laten komen met de nieuwe huur.

Verhuisrapport

Bij de sleuteloverdracht wordt de woning door jou en de verhuurder geïnspecteerd. De inspectie wordt meestal uitgevoerd door een formulier in te vullen dat een intrekrapport wordt genoemd. Hierin staat de staat van het appartement en de eventuele bijbehorende gebreken die zich mogelijk voordoen op het moment dat je er intrekt, noteert. Het formulier bevat meestal de volgende of vergelijkbare punten:

• Zijn de muren in orde?
• Is de vloer in orde?
• Is het hang- en sluitwerk in orde?

Als je gebreken aantreft bij de inspectie, kan de verhuurder ervoor kiezen om de gebreken te repareren of deze eenvoudig te melden in het intrekrapport. Als je de huur opzegt, ben je niet aansprakelijk voor de schade en gebreken die in het intrekrapport staan.

Als de verhuurder meer dan één kamer of appartement verhuurt, moet er altijd een inspectie plaatsvinden volgens de huurwet. Als de verhuurder maar één locatie verhuurt, heeft hij of zij geen keuringsplicht. Het is echter aan te raden om toch samen met jouw verhuurder de staat van de locatie door te nemen. Dit is aan te raden omdat de regels van het intrekrapport vaak van groot belang zijn voor de huurder en de relatie van de verhuurder als bij verhuizing.

Het is de verantwoordelijkheid van de verhuurder dat je als huurder een fysieke kopie van het intrekrapport ontvangt in verband met de inspectie. Ben je als huurder niet bij de keuring aanwezig of wil je het rapport niet ondertekenen, dan moet de verhuurder het rapport uiterlijk twee weken na de keuring aan jou overhandigen. Als je huisbaas zich niet aan deze termijn houdt, kan hij of zij geen opknapbeurt eisen wanneer je vertrekt – tenzij het defect te wijten is aan een overtreding als gevolg van jou eigen gedrag.

Tips bij intrekken

De typische fouten die huurders maken, gebeuren vaak in verband met het verhuizen. Wat vaak gebeurt, is dat huurders het huurcontract ondertekenen zonder het goed gelezen en begrepen te hebben. In andere situaties nemen huurders te gemakkelijk de inspectie aan, wat hen uiteindelijk veel kan kosten. Volg onderstaande tips op en voorkom problemen:

• Betaal nooit de borg of vooruitbetaalde huur voordat je een ondertekend huurcontract van de verhuurder hebt
• Besteed vooral aandacht aan artikel §11 van je huurcontract – dit onderdeel behandelt alle belangrijke uitzonderingen, regels en andere voorwaarden.
• Wees aandachtig bij de inspectie. Bij het intrekken inspecteer je samen met jouw verhuurder de huurovereenkomst. Dit kan een grote impact hebben op hoeveel van jouw borg de verhuurder zal terugbetalen bij verhuizing.
• Om eventuele defecten te documenteren, raden wij je aan er foto’s van te maken.
• Vergeet niet om de gebreken de eerste 14 dagen te melden – de inspectie kan erg snel plaatsvinden en er kunnen dingen zijn die er aan de oppervlakte goed uitzien, maar bij nadere inspectie onvoldoende blijken te zijn. Je hebt 14 dagen de tijd om deze gebreken op te sporen, te documenteren en te melden aan de
• Zorg dat je zeker bent van je verplichtingen met betrekking tot het onderhoud van de huurovereenkomst – als huurder is het belangrijk dat je weet wat jouw onderhoudsverplichting dekt en dus wat de verhuurder mogelijk moet laten renoveren zodra je Deze vind je in artikel §8 van het huurcontract. Eventuele aanvullingen zijn te vinden in artikel §11 van het huurcontract.

Betaling van nutsvoorzieningen

Er zijn 3 verschillende manieren waarop verhuurders kosten bij jou in rekening kan brengen voor elektriciteit, water en verwarming. de verhuurder kan hier echter niet vrij tussen kiezen. Er zijn specifieke vereisten waaraan moet worden voldaan om de betaling van nutsvoorzieningen op elk van de verschillende manieren in rekening te brengen. Lees hier over de verschillende manieren en vereisten:

Op rekening betalen: 

De eerste manier waarop je je nutsvoorzieningen dient te betalen is op rekening. Op rekening betalen is een vooruitbetaling van een vast bedrag, vooruitbetaald voor een latere verrekening. Als je als huurder de nutsvoorzieningen op rekening betaalt, is het de verhuurder die aan het nutsbedrijf betaalt. Een keer per jaar maakt de verhuurder een rekening op waarin wordt berekend hoeveel je op rekening hebt betaald, wat je daadwerkelijke nutsvoorzieningen zijn geweest en wat de daadwerkelijke kosten voor je nutsvoorzieningen waren. Als er een verschil is tussen het bedrag dat je op rekening hebt betaald en de werkelijke kosten, moet je het verschil aan de verhuurder betalen of de verhuurder betaalt jou het verschil terug.

Inbegrepen in de huur:

Nutsvoorzieningen kunnen ook in de huurprijs zijn inbegrepen. Als de verhuurder ervoor heeft gekozen om nutsvoorzieningen in de huur op te nemen, kan de verhuurder jou als huurder geen extra vergoeding in rekening brengen als je werkelijke nutsvoorzieningen hoger zijn dan verwacht.

Betaling rechtstreeks aan het nutsbedrijf: 

De derde manier om nutsvoorzieningen in rekening te brengen, is rechtstreeks van het nutsbedrijf. de verhuurder heeft dus geen controle over de afwikkeling. In plaats daarvan ben je verantwoordelijk voor de betaling aan de nutsbedrijven. In de meeste gevallen worden stroom en warmte uitgeschakeld als je de afspraak niet nakomt, maar bij water is dit niet noodzakelijk het geval. Water is vaak aangesloten op het hele pand en het kan zijn dat de verhuurder namens jou moet afrekenen wanneer je niet betaalt. De verhuurder kan in dat geval een claim tegen jou indienen.

Verplichting tot onderhoud

Als huurder is het belangrijk om te weten wat jij van de verhuurder moet onderhouden.

De enige onderhoudsverplichting, waar je als huurder direct aan toekomt via de huurwet is het onderhoud en noodzakelijke vernieuwing van sloten en sleutels. Het kan echter zijn dat in je huurcontract jou meer wordt opgelegd dan alleen onderhoud en noodzakelijke vernieuwing van sloten en sleutels. Het is daarom van belang dat je je huurcontract goed kent wanneer controleert welke verplichtingen jij krijgt opgelegd.

In het huurcontract wordt onderscheid gemaakt tussen interne en externe onderhoudsverplichtingen. Intern onderhoud bestaat o.a. uit schilderen en/of behangen van de wanden en het lakken van vloeren.

In artikel §8 van het huurcontract moet de verhuurder aangeven of je als huurder of verhuurder de interne onderhoudsplicht hebt. Als je als huurder meer dan de gebruikelijke interne onderhoudsplicht opgelegd krijgt, moet dit vermeld worden onder artikel §11 van het huurcontract.

Het externe onderhoud omvat zowel de onderdelen die zich buiten als binnen de huurovereenkomst bevinden. In de regel valt alles wat niet onder de noemer van inwendig onderhoud valt te vatten, zoals schilderen en/of behangen van de wanden en het lakken van vloeren. Het is normaal gesproken de verhuurder die de externe onderhoudsverplichting heeft en dus verplicht is deze te handhaven.

Als de verhuurder zijn onderhoudsverplichting niet nakomt, dient je contact op te nemen met de verhuurder en de betrokkene te vragen de gebreken te verhelpen. Als de gebreken niet worden verholpen, kan je de zaak doorverwijzen naar de Huurcommissie (Huslejenævnet), die de verhuurder kan opleggen de gebreken binnen een bepaalde termijn te verhelpen.

Beëindiging

Een geldige opzegging vereist dat de opzegging schriftelijk aan de verhuurder wordt doorgegeven. Als huurder heb je geen verantwoordingsplicht voor de opzegging.

Per 1 januari 2019 zijn nieuwe regels binnen de huurwet in werking getreden. Dit betekent dat je de huur nu digitaal per post kunt opzeggen zolang jij en de verhuurder elkaars e-mail hebben. Als je de e-mail van de verhuurder niet hebt, dien je de opzegging per briefpost versturen.

Twijfel je of de schriftelijke opzegging als briefpost verstuurd moet worden, of digitaal kan worden goedgekeurd, neem dan contact op met de verhuurder.

Als je huurperiode beperkt is tot bijvoorbeeld 6, 12 of 24 maanden, is het niet nodig om de huur schriftelijk op te zeggen als de periode afloopt, aangezien je al heeft afgesproken hoe lang je de locatie gaat huren.

Als de huurperiode onbepaalde tijd is, is de opzegtermijn doorgaans 3 maanden. Wel is het toegestaan ​​een kortere of langere opzegtermijn af te spreken. Dit staat vermeld in je huurcontract.

Als je voor het verstrijken van de opzegtermijn wilt verhuizen, is de verhuurder verplicht om zo snel mogelijk een nieuwe huurder te zoeken als de huurlocatie daarna nog verhuurd moet worden. Als de verhuurder een nieuwe huurder vindt om de huur over te nemen, hoef geen huur meer te betalen wanneer de nieuwe huurder intrekt.

Het recht van de verhuurder om het huurcontract te ontbinden

Als huurder ben je over het algemeen goed beschermd tegen ontbinding van het huurcontract vanuit de verhuurder. In gevallen waarin het voor de verhuurder mogelijk is om de huurder op te zeggen, gelden er speciale eisen hoe en op welk moment de opzegging moet plaatsvinden. Als huurder dien je zich bewust te zijn van het onderscheid tussen opzegging en ontbinding van het huurcontract.

Een opzegging vindt plaats wanneer het huurcontract wordt beëindigd volgens de voorwaarden van de huurwet. In de regel kan de verhuurder een huurder met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd niet opzeggen, tenzij een aantal van de redenen vermeld in sectie §83 en §84 van de huurwet aanwezig is. Onder deze redenen vallen onder meer gevallen als de huurder de gewone goede gewoonte en orde tenietdoet, als de verhuurder zelf wil gaan wonen (in dit geval moet de verhuurder jou één jaar van tevoren op de hoogte stellen) en als het pand/huurcontract moet worden gesloopt.

De verhuurder kan het huurcontract opzeggen als:

• Je te maken hebt met een eigen woning waar de verhuurder zelf in wil wonen en de verhuurder geen andere huurovereenkomsten heeft en eigenaar is van de huurwoning op het moment dat de huurovereenkomst werd aangegaan. De opzegtermijn is minimaal één
• Het huur van een eenpersoonskamer betreft die deel uitmaakt van de woning van de verhuurder. De opzegtermijn is minimaal één
• Het huur van een appartement betreft in een huis met twee woonappartementen, waarvan de verhuurder zelf in één van de twee woonappartementen De opzegtermijn is minimaal één jaar.
• De huurder het huurcontract of de huurwet schendt. Wanneer een huurcontract wordt ontbonden, eindigt het contract met onmiddellijke ingang.

De verhuurder kan het huurcontract ontbinden als jij als huurder je verplichtingen schendt, dat wil zeggen het huurcontract of de clausule in de huurwet sectie §93 schendt. De verhuurder kan het huurcontract ontbinden, indien de huurder o.a.:

• De huur niet op tijd betaalt
• De huurlocatie op een andere manier gebruikt dan vermeld in het huurcontract
• Misbruik maakt van goede gewoonten en orde

(Dit is niet de volledige lijst. De volledige lijst is te vinden in de huurwet)

Verhuisrapport

Als de verhuurder meer dan één locatie verhuurt, moet er volgens de huurwet altijd een inspectie plaatsvinden bij verhuizing. De inspectie moet uiterlijk twee weken nadat de verhuurder op de hoogte is gesteld van je verhuizing, plaatsvinden.

De verhuurder is verplicht bij de keuring een verhuisrapport op te maken. Het rapport dient direct aan de huurder te worden overhandigd wanneer beide partijen aanwezig zijn. Verder moet het rapport door jou als huurder en verhuurder worden ondertekend.

Onderteken het rapport pas als je het 100% eens bent met de verhuurder over de inhoud van het rapport. Als je niet kan deelnemen aan de inspectie of je weigert het verhuisrapport te ondertekenen omdat je het niet eens bent met de inhoud van het rapport, dan moet de verhuurder je dit uiterlijk twee weken na de inspectie toesturen. Nadat je de verhuismelding hebt ontvangen, kan je bezwaar maken.

Als bovenstaande niet wordt nageleefd, kan de verhuurder zijn vordering niet nakomen en ben je als huurder nergens verantwoordelijk voor. Hierdoor heb je het recht om je volledige borg terug te krijgen.

Als de verhuurder maar één locatie verhuurt, is de verhuurder niet verplicht om een ​​inspectie uit te voeren als je gaat verhuizen. Wel moet de verhuurder zijn wensen voor eventuele renovaties binnen twee weken na de dag van je verhuizing aan je kenbaar maken. De verhuurder moet je informeren welke gebreken in de huurovereenkomst hersteld moeten worden en wat de prijs hiervoor zal zijn.

Als je gaat verhuizen, kan het moeilijk zijn om te weten wat de verhuurder nodig heeft als het gaat om renovatie. In de huurwet is er echter een grens aan wat van jou als huurder mag worden verwacht. Het is belangrijk om te onthouden dat je niet verplicht bent om de huur in een betere staat op te leveren dan toen u de huur overnam. De verhuurder kan dus niet van je verwachten dat je de locatie volledig renoveert.

Advies bij verhuizing

• Bekijk je intrekrapport voordat jij en de verhuurder de inspectie uitvoeren wanneer je gaat verhuizen. Zo ben je zich bewust van hoe de staat was toen je er introk en dus hoe de huur zal worden overgedragen.
• Als je de huurwoning hebt gerepareerd, is het belangrijk dat je vóór de inspectie foto’s maakt van het hele appartement, zowel de kleine als de grote dingen. De foto’s kunnen worden gebruikt in geval van onenigheid tussen jou en de verhuurder.
• Onderteken het verhuisrapport nooit, tenzij je het 100% eens bent met de verhuurder over de inhoud van het rapport.
• Vraag om een bewijs van inlevering als je de sleutels hebt ingeleverd.
• Het kan een goed idee zijn om een ​​vriend mee te nemen naar de inspectie, zodat niet alleen de verhuurder aan het woord is.

Rechten voor huurders en rechtsbijstand

Je kunt gratis of tegen betaling juridische hulp op het gebied van huisvesting aanvragen bij relevante organisaties. 

Huurders in Denemarken worden beschermd door de Deense huurwet. Als je bent opgelicht of problemen hebt met de huisbaas, dan kan je hulp zoeken bij de volgende organisaties:

Kopenhagen Rechtsbijstand (Retshjælp)

Als je gratis rechtsbijstand nodig hebt bij contracten of andere problemen bij het huren van een woning, kan je contact opnemen met Kopenhagen Rechtsbijstand (Retshjælp in het Deens). Je moet aan bepaalde voorwaarden voldoen om gratis rechtsbijstand te krijgen:

• Jouw persoonlijke inkomen mag niet hoger zijn dan DKK 344.000 (2021) per jaar voor belasting als je alleenstaand bent
• Als je getrouwd bent of samenwoont met een partner, mag je gezamenlijke inkomen vóór belasting niet hoger zijn dan DKK 437.000 (2021).

Lees meer over Kopenhagen Rechtsbijstand –www.retshjaelpen.dk/front-page

Huurcommissie (Huslejenævn)

De huurcommissie (Huslejenævn in het Deens) lost geschillen tussen verhuurders en huurders op. Verhuurders en huurders betalen een vergoeding om een ​​zaak voor te leggen aan de huurcommissie.

Voorbeelden van zaken die door de huurcommissie kunnen worden afgewikkeld:

• Hoogte huur of huurverhoging
• Nutsrekeningen zoals water en verwarming
• Kwesties met betrekking tot de terugbetaling van de borg

Alle gemeenten in Denemarken zijn verplicht om een ​​huurcommissie op te richten voor de desbetreffende gemeente of samen met andere gemeenten.

Als je een zaak voor de Huurcommissie wilt brengen, dien jecontact op te nemen met de Huurcommissie in de gemeente waar de woning zich bevindt. Huur je een sociale huurwoning, dan moet je contact opnemen met de klachtencommissie van de wijk. Vind de contactgegevens van de stad Kopenhagen onderaan deze pagina.

Huur je van een particuliere verhuurder en heb je bepaalde huurvoorwaarden waar je niet tevreden over bent, dan kan je de Huurcommissie laten beslissen of de huurvoorwaarden in overeenstemming zijn met de bepalingen van de Huurwet en de Huisvestingswet.

Voordat je het bestuur vraagt ​​om hierover een standpunt in te nemen, dien je eerst contact opnemen met de huurder (als je verhuurder bent) of de verhuurder (als je huurder bent) en een oplossing voor het conflict zoeken. Lukt dit niet, dan kan je de Huurcommissie vragen jouw zaak te beoordelen. Het kost DKK 319 (2022) om een ​​zaak voor de Huurcommissie te brengen.

Een klacht bij de huurcommissie moet schriftelijk zijn en je moet de benodigde documentatie meesturen, zoals een kopie van je huurovereenkomst, een kopie van de brief van de  verhuurder met betrekking tot huurverhoging of een kopie van waar je mogelijk ontevreden over bent.

Hoe lang duurt het?

Wanneer de Huurcommissie jouw klacht ontvangt, stelt zij de verhuurder op de hoogte waar je over klaagt, en de verhuurder krijgt doorgaans een termijn van twee weken om zijn/haar verklaring af te leggen – zoals in de wet is vastgelegd.

De Huurcommissie beslist zelf welke nadere onderzoeken in de zaak worden uitgevoerd en heeft het recht informatie in te winnen bij de partijen in de zaak, alle overheden en particulieren.

Daarnaast kan de commissie de woning of appartement inspecteren. Jij en de verhuurder worden minimaal één week voor de inspectie hiervan geïnformeerd.