Rental Rules Copenhagen

Se hai intenzione di affittare un affitto in cui vivere, stai stipulando un contratto di locazione con il tuo padrone di casa. Il contratto di locazione si occupa di quali requisiti formali si possono fare per un contratto di locazione e cosa deve essere scritto.

Il contratto di locazione e altri accordi relativi alla locazione dovrebbero essere preparati per iscritto se tu o il tuo padrone di casa lo richiedete. Un accordo verbale può anche essere un accordo completamente vincolante, ma può essere difficile provare un accordo verbale in situazioni in cui potresti averne bisogno. Pertanto, ti consigliamo di annotare.

Il contratto di locazione è l’accordo scritto tra te e il tuo locatore. Il contratto di locazione è legalmente vincolante tra te e il tuo locatore. Descrive l’affitto e tu e il tuo locatore gli obblighi e i diritti relativi all’affitto, ad esempio:

• A che ora inizia il periodo di noleggio
• La dimensione della locazione
• L’importo da pagare al momento del trasloco (deposito, affitto anticipato e affitto)
• Convenzioni in materia di acqua, riscaldamento, ecc.
• Di quale manutenzione ciascuno di voi individualmente è responsabile

Potrebbe sembrare confuso soprattutto quando ne vedi uno per la prima volta. Potresti essere tentato di firmare subito il contratto, poiché tutto è sicuro che è come dovrebbe essere. Tuttavia, dovresti sempre leggere attentamente il contratto di noleggio prima di firmarlo.

Uno degli articoli più importanti è §11 Condizioni speciali (Særlige vilkår). Questo articolo copre tutte le eccezioni e le integrazioni stabilite nel contratto. Pertanto, prima di firmare il contratto, è necessario leggere sempre attentamente ciò che è trattato nel §11.

Ad esempio, le condizioni speciali possono essere:

• L’affitto annuo aumenta
• Cosa è straordinariamente richiesto dalla manutenzione da te come inquilino
• Condizioni speciali in caso di vacanza (ad esempio che devi trasferirti 14 giorni prima della fine del contratto di locazione)

Se non è stato composto un contratto di locazione tra te e il tuo padrone di casa, non c’è bisogno di andare nel panico. Il tuo estratto conto e/o le ricevute per i pagamenti dell’affitto, il deposito e l’affitto anticipato possono essere validi come prova che stai affittando l’affitto.

Ogni anno, i cinque enti di affitto della città di Copenaghen trattano un gran numero di casi riguardanti l’entità dell’affitto negli appartamenti residenziali e nelle stanze in affitto. Non è possibile fornire una risposta esatta su quale affitto può essere approvato per un contratto di locazione. La determinazione del contratto di locazione dipende dalle disposizioni in base alle quali è stato stipulato il contratto di locazione e dall’aspetto del contratto specifico.

La dimensione dell’affitto è fondamentalmente il valore dell’affitto.

Il valore della proprietà locata risulta dal Rent Act, sezione 47, sottosezione 2:

Con decisione di cui al comma 1, 1° periodo, deve essere effettuato un confronto con l’affitto generalmente applicabile nel quartiere o nell’area della corrispondente casa e superficie abitabile in termini di ubicazione, tipologia, dimensione, qualità, attrezzature e stato di manutenzione […].

Non è possibile confrontare i contratti di locazione pubblicizzati in vari annunci immobiliari.

Nella città di Copenaghen, ci saranno solo locazioni che si trovano in proprietà che al 1 gennaio 1980 erano costituite per oltre l’80% da società private e affittano stanze singole nell’appartamento del proprietario, dove l’affitto può essere determinato in base a questo punto di partenza.

Negli altri immobili occorre distinguere tra locazioni ubicate in:

• a: immobili che al 1 gennaio 1995 erano costituiti da 7 o più appartamenti residenziali, oppure
• b: immobili che al 1 gennaio 1995 erano costituiti da 6 o meno appartamenti residenziali.

Se il contratto di locazione si trova in uno dei due tipi di proprietà, in alcuni casi speciali la determinazione della locazione gratuita può essere concordata indipendentemente da regole diverse dalla sezione 36 della legge sui contratti, se: 

• l’immobile oggetto della locazione è entrato in uso dopo il 31 dicembre 1991,
• l’appartamento è al 31 dicembre 1991 è stato legittimamente utilizzato esclusivamente per scopi commerciali, oppure
• l’affitto è arredato a nuovo in mansarda, che per … Il 1 settembre 2002 non è stato utilizzato per l’alloggio.

Affitto anticipato e deposito

Quando ti trasferisci in un contratto di locazione, il proprietario ha il diritto di addebitarti la garanzia finanziaria.

Il tuo padrone di casa può richiedere fino a 3 mesi di affitto (utenze esclusive) in affitto prepagato e 3 mesi di affitto (utenze esclusive) a titolo di caparra più l’affitto per il primo mese in cui vivrai nell’affitto, che è il prezzo complessivo di massimo 7 mesi di affitto. Se il tuo padrone di casa in qualsiasi momento aumenta l’affitto, ha il diritto di regolare l’affitto anticipato e il deposito in modo che corrisponda al nuovo affitto.

Informa di Mudanza

Alla consegna delle chiavi, l’affitto sarà ispezionato da te e dal proprietario. L’ispezione viene solitamente effettuata compilando un modulo chiamato verbale di trasloco, in cui si annotano le condizioni dell’affitto e i difetti che potrebbero trovarsi al momento del trasloco. Il modulo in genere include i seguenti punti o simili:

• Il dipinto va bene?
• I filetti e le porte sono ok?
• Il pavimento va bene?

Se durante l’ispezione si riscontrano difetti, il locatore può scegliere di correggere i difetti o semplicemente segnalare nel verbale di trasloco. Quando si lascia l’affitto, non sarai responsabile per nessuno dei danni e dei difetti indicati nel verbale di trasloco.

Se il locatore affitta più di una locazione, ci deve sempre essere un’ispezione secondo la legge sull’affitto. Ma se il proprietario affitta solo una locazione, non ha alcun obbligo di organizzare un’ispezione. Tuttavia, si consiglia di passare comunque attraverso la condizione dell’affitto insieme al proprietario. Questo è raccomandato in quanto le regole del rapporto di trasloco spesso sono di grande importanza per il rapporto tra inquilino e proprietario quando devi traslocare.

È responsabilità del locatore che tu, in qualità di inquilino, riceva una copia fisica del verbale di trasloco in relazione all’ispezione. Se tu come inquilino non sei presente al sopralluogo o non vuoi firmare il verbale, il locatore deve consegnare il ​​verbale entro e non oltre due settimane dopo il sopralluogo. Se il tuo padrone di casa non rispetta questo termine, lui o lei non può richiedere alcun intervento di ristrutturazione quando sei libero, a meno che il difetto non sia dovuto a violazione dovuta al tuo comportamento.

Importante quando ci si trasferisce

Gli errori tipici degli inquilini spesso si verificano in relazione al trasloco. Quello che succede spesso è che gli inquilini firmino il contratto di locazione senza averlo letto e compreso attentamente. In altre situazioni, gli inquilini prendono troppo facilmente l’ispezione, che alla fine potrebbe costare loro molto. Segui i suggerimenti indicati di seguito ed evita problemi:

• Non pagare mai il deposito o l’affitto anticipato prima di aver ricevuto un contratto di affitto firmato dal tuo padrone di casa.
• Presta particolare attenzione all’articolo § 11 del tuo contratto di noleggio: questa sezione copre tutte le eccezioni, le regole e le altre condizioni importanti.
• Sii accurato durante l’ispezione. Quando ti trasferisci, in ispezione rai l’affitto con il tuo padrone di casa. Quanto sei accurato, potrebbe avere un grande impatto su quanto del tuo deposito il proprietario rimborserà quando sei libero.
• Per documentare eventuali difetti vi consigliamo di fotografare.Ricordarsi di segnalare i difetti durante i primi 14 giorni – l’ispezione può avvenire molto rapidamente e potrebbero esserci delle cose che sembrano a posto in superficie, ma ad un esame più attento si rivelano insufficienti. Hai 14 giorni di tempo per trovare, documentare e denunciare questi difetti al tuo locatore.
• Assicurati dei tuoi obblighi in merito al mantenimento dell’affitto: come inquilino, è importante familiarizzare con ciò che copre il tuo obbligo di manutenzione e quindi ciò che il proprietario potrebbe richiedere di rinnovare quando ti trasferisci. Questo può essere trovato nell’articolo §8 del contratto di locazione. Eventuali integrazioni possono essere trovate nell’articolo § 11 del contratto di locazione.

Pagamento di acqua, riscaldamento…

Ci sono 3 modi diversi in cui il tuo padrone di casa può addebitarti le utenze di elettricità, acqua e riscaldamento. Tuttavia, il tuo padrone di casa non può scegliere liberamente tra di loro. Ci sono requisiti specifici che devono essere soddisfatti per addebitare il pagamento delle utenze in ciascuno dei diversi modi. Leggi i diversi modi e requisiti qui:

Pagamento in acconto: il primo modo per addebitare le utenze è in acconto. Un acconto è un pagamento di un importo fisso, pagato come anticipo per un regolamento successivo. Se come inquilino paga le utenze in acconto, è il proprietario che paga alla società di servizi. Una volta all’anno, il tuo padrone di casa redigerà un conto in cui viene calcolato quanto hai pagato in acconto, quali sono state le tue utenze effettive e quali sono le spese effettive per le tue utenze. Se c’è una differenza tra l’importo che hai pagato in acconto e le spese effettive, dovrai pagare la differenza al tuo padrone di casa o il tuo padrone di casa ti rimborserà la differenza.

Compreso nel canone:

Nel canone possono essere comprese anche le utenze. Se il tuo padrone di casa ha scelto di includere le utenze nell’affitto, a te come inquilino non può essere addebitato alcun pagamento aggiuntivo dal proprietario se le tue utenze effettive sono maggiori del previsto.

*Pagamento direttamente alla società di servizi: il terzo modo per addebitare le utenze è direttamente dalle società di servizi. Pertanto, il tuo padrone di casa non ha il controllo dell’insediamento. Invece sarai responsabile del pagamento alle società di servizi. Nella maggior parte dei casi, l’elettricità e il riscaldamento verranno spenti se non si rispetta l’accordo, ma questo non è necessariamente il caso dell’acqua. L’acqua è spesso collegata all’intera proprietà e il tuo padrone di casa potrebbe dover accontentarsi per tuo conto se non paghi. Il tuo padrone di casa potrà quindi avanzare pretese contro di te.

Obbligo di manutenzione

In qualità di inquilino, è importante conoscere ciò che tu e il tuo padrone di casa siete obbligati rispettivamente a mantenere.

L’unico obbligo di manutenzione a cui l’inquilino è affidato direttamente attraverso l’atto di affitto è la manutenzione e il necessario rinnovo di serrature e chiavi. Tuttavia, nel contratto di noleggio potrebbe essere imposto qualcosa di più della manutenzione e del necessario rinnovo di serrature e chiavi. Pertanto, è importante familiarizzare con il tuo contratto di noleggio quando verificheremo gli obblighi che ti vengono imposti.

Il contratto di locazione distingue tra obblighi di manutenzione interni ed esterni. La manutenzione interna consiste in imbiancatura, tinteggiatura, tappezzeria delle pareti e lucidatura dei pavimenti.

Nell’articolo §8 del contratto di locazione, il locatore deve indicare se sei tu come inquilino o il locatore che ha l’obbligazione alimentare interna. Se in qualità di inquilino ti viene imposto più del normale obbligo di manutenzione interna, deve essere menzionato nell’articolo §11 del contratto di locazione.

La manutenzione esterna copre entrambi i componenti situati all’esterno e all’interno della locazione. Di norma, tutto ciò che non può essere classificato sotto il termine di manutenzione interna – ovvero imbiancatura, tinteggiatura, tappezzeria e lucidatura dei pavimenti – appartiene alla manutenzione esterna. In genere è il proprietario che ha l’obbligo di manutenzione esterna e quindi è obbligato a mantenere l’affitto.

Se il tuo locatore non adempie al suo obbligo di manutenzione, dovresti contattare il tuo locatore e chiedere alla persona interessata di rettificare i difetti. Se i difetti non vengono rettificati, puoi deferire il caso al Comitato di valutazione dell’affitto (Huslejenævnet), che può imporre al tuo locatore di rettificare i difetti entro un determinato termine.

Cessazione

Una soluzione valida richiede che la risoluzione sia data per iscritto al proprietario. In qualità di inquilino, non hai alcun obbligo di giustificare la tua risoluzione.

Entro il 1 gennaio 2019 sono entrate in vigore le nuove regole all’interno della legge sull’affitto. Ciò significa che ora puoi terminare la tua locazione digitalmente tramite posta purché tu e il tuo padrone di casa abbiate la posta dell’altro. Se non hai la posta del tuo padrone di casa, devi inviare la tua disdetta tramite lettera postale.

Se hai dei dubbi sul fatto che la tua disdetta scritta debba essere inviata per posta o se possa essere approvata digitalmente, contatta il tuo padrone di casa.

Se il tuo periodo di locazione è limitato, ad esempio, a 6, 12 o 24 mesi, non è necessario disdire per iscritto il tuo padrone di casa alla scadenza del periodo, poiché hai già concordato per quanto tempo vivrai nell’affitto.

Se il periodo di noleggio non è limitato nel tempo, il periodo di preavviso è in genere di 3 mesi. Tuttavia, è consentito concordare un periodo di preavviso più o meno lungo. Questo sarà indicato nel tuo contratto di noleggio.

Se desideri lasciare l’affitto prima della scadenza del periodo di preavviso, il tuo locatore è obbligato a cercare di trovare un nuovo inquilino il prima possibile se l’affitto deve ancora essere affittato in seguito. Se il tuo padrone di casa trova un nuovo inquilino che subentri nell’affitto, sarai esonerato dal pagare l’affitto quando il nuovo inquilino si trasferirà.

Il diritto del locatore di sciogliere il contratto di locazione

Come inquilino, sei generalmente ben protetto contro la risoluzione del locatore. Nei casi in cui è possibile per il locatore disdire l’affittuario, ci sono requisiti speciali su come e in quale momento deve avvenire la risoluzione. In qualità di inquilino, devi essere consapevole della distinzione tra risoluzione e risoluzione del contratto di locazione.

La risoluzione ha luogo quando il contratto di locazione viene risolto in conformità con i termini della legge sull’affitto. Di norma, il locatore non può risolvere un inquilino con un contratto di locazione a tempo indeterminato, a meno che non siano presenti alcuni dei motivi menzionati nella sezione § 83 e § 84 dell’atto di locazione. Sono inclusi in questi motivi casi come se l’inquilino scavalca le normali buone abitudini e ordini, se il proprietario stesso vuole trasferirsi (in questo caso il proprietario deve avvisare 1 anno prima) e se l’immobile/affitto deve essere demolito.

Il locatore può disdire l’affittuario se:

• Si tratta di una casa occupata dal proprietario, in cui il proprietario stesso vuole abitare, e il proprietario non aveva altri contratti di locazione e possedeva l’affitto al momento del contratto di locazione. Il preavviso di disdetta è minimo di un anno.
• È l’affitto di stanze singole che fanno parte dell’abitazione del padrone di casa. Il preavviso di disdetta è minimo di un mese.
• Si tratta di un appartamento residenziale in una casa con due appartamenti residenziali, dove il proprietario abita in uno di essi. Il preavviso di disdetta è minimo di un anno.
• In caso di scioglimento di un contratto di locazione, il contratto si estingue con effetto immediato. Se l’inquilino viola il contratto di locazione o l’atto di locazione, il locatore può sciogliere il contratto con effetto immediato.

Il locatore potrebbe sciogliere il contratto di locazione, se tu, come inquilino, viola i tuoi obblighi, vale a dire, viola il contratto di locazione o la clausola nella sezione §93 dell’atto di locazione. Il locatore può sciogliere l’inquilino, se l’inquilino vale a dire:

• Non paga l’affitto in tempo
• Utilizza la locazione per qualsiasi altra cosa menzionata nel contratto di locazione
• Ignora le buone abitudini e l’ordine

(Questo elenco non è esaustivo. Il formato completo può essere trovato nell’atto di locazione)

Rapporto di trasloco

Se il proprietario affitta più di una locazione, ci deve sempre essere un’ispezione al momento del trasloco, secondo la legge sull’affitto. L’ispezione deve avvenire entro e non oltre due settimane dopo che il proprietario è stato informato del tuo trasloco.

Il locatore è obbligato a preparare un rapporto di trasferimento al momento dell’ispezione. La relazione deve essere consegnata immediatamente all’inquilino se entrambe le parti sono presenti. Inoltre, il rapporto deve essere firmato da te come inquilino e proprietario.

Non firmare il rapporto a meno che tu non sia d’accordo al 100% con il proprietario per quanto riguarda il contenuto del rapporto. Se non sei in grado di partecipare all’ispezione o rifiuti di firmare il rapporto di trasferimento perché non sei d’accordo con il contenuto del rapporto, il proprietario deve inviare entro e non oltre due settimane dall’ispezione. Dopo aver ricevuto il rapporto di trasferimento, puoi sollevare obiezioni.

Se quanto sopra non viene rispettato, il locatore non può soddisfare la sua pretesa e tu come inquilino non sei responsabile di nulla. Di conseguenza, hai il diritto al rimborso dell’intero deposito. Se il tuo locatore affitta solo una locazione, il locatore non è obbligato a condurre un’ispezione quando ti trasferisci. Tuttavia, il proprietario deve portare a conoscenza le sue esigenze di ristrutturazione entro due settimane dal giorno del trasloco. Il proprietario deve informarti di quali difetti dell’affitto devono essere riparati e quale sarà il prezzo per questo.

Se hai intenzione di lasciare la tua locazione, potrebbe essere difficile sapere cosa richiede il tuo padrone di casa quando si tratta di ristrutturazione. Tuttavia, nell’atto di locazione, c’è un limite a ciò che ci si può aspettare da te come inquilino. È importante ricordare che non hai alcun obbligo di cedere l’affitto in condizioni migliori rispetto a quando hai rilevato l’affitto. Pertanto, il proprietario non può aspettarsi che tu rinnovi completamente l’affitto.

Consigli in caso di trasloco

• Controlla il tuo rapporto di trasloco prima che tu e il tuo padrone di casa effettuiate l’ispezione quando vi trasferite. In questo modo, diventi consapevole delle condizioni in cui ti sei trasferito e quindi di come verrà ceduto l’affitto.
• Se hai ristrutturato l’affitto, è importante assicurarsi di scattare foto dell’intero appartamento, sia le cose minori che quelle principali prima dell’ispezione. Le immagini possono essere utilizzate in caso di disaccordo tra te e il proprietario.
• Non firmare mai il rapporto di trasferimento a meno che tu non sia d’accordo al 100% con il proprietario per quanto riguarda il contenuto del rapporto.
• Ricevi sempre una ricevuta quando hai consegnato le chiavi.
• Potrebbe essere una buona idea portare un amico all’ispezione, quindi non è solo il padrone di casa a guidare la parola, e finisci per pentirti di essere d’accordo con tutto ciò che ha detto.

Diritti degli inquilini e assistenza legale

Puoi richiedere assistenza legale relativa all’alloggio da organizzazioni competenti gratuitamente o a pagamento.

Gli inquilini (o affittuari) in Danimarca sono protetti dalla legge danese sugli affitti. Se sei stato truffato o hai problemi con il tuo padrone di casa, puoi chiedere aiuto alle seguenti organizzazioni:

Assistenza legale di Copenaghen (Retshjælp)

Se hai bisogno di assistenza legale gratuita con contratti o altri problemi relativi all’affitto di una casa, puoi contattare Copenhagen Legal Aid (Retshjælp in danese). È necessario soddisfare determinate condizioni per ricevere assistenza legale gratuita:

• Il tuo reddito personale non deve superare DKK 344.000 (2021) un anno prima delle tasse se sei single
  Se sei sposato o vivi con un partner, il tuo reddito congiunto non deve superare i 437.000 DKK (2021) all’anno prima delle tasse.

Per saperne di più su Copenhagen Legal Aid –www.retshjaelpen.dk/front-page

Comitato di controllo degli affitti (Huslejenævn)

Il Rent Control Board (Huslejenævn in danese) resolve le controversie tra proprietari e inquilini. I proprietari e gli inquilini pagano una tassa per portare un caso alla commissione di controllo degli affitti.

Esempi di casi che possono essere risolti dal consiglio di controllo degli affitti:

• Livello dell’affitto o aumento dell’affitto
• Bollette come acqua e riscaldamento
• Questioni relative al rimborso del deposito cauzionale

Tutti i comuni in Danimarca sono tenuti a istituire un Rent Board per il singolo comune o congiuntamente ad altri comuni.

Se vuoi portare un caso davanti al Rent Board, devi contattare il Rent Board nel comune in cui si trova l’immobile. Se vivi in ​​affitto in un alloggio pubblico, devi contattare l’ufficio reclami dei residenti locali. Trova le informazioni di contatto per la città di Copenaghen più in basso in questa pagina.

Se affitti con un proprietario privato e hai dei termini di locazione di cui non sei soddisfatto, puoi chiedere al Rent Board di decidere se i tuoi termini di locazione sono conformi alle disposizioni del Rent Act e del Housing Regulation Act.

Prima di chiedere al consiglio di prendere posizione sulla questione, devi prima contattare il tuo inquilino (se sei un proprietario) o il tuo padrone di casa (se sei un inquilino) e cercare una soluzione al conflitto. Se ciò non va a buon fine, puoi chiedere al Rent Board di valutare il tuo caso. Costa 319 DKK (2022) adire il Rent Board.

Un reclamo all’affitto deve essere in forma scritta e devi allegare la documentazione necessaria, come una copia del tuo contratto di locazione, una copia della lettera di avviso del tuo padrone di casa in merito all’aumento dell’affitto o una copia di ciò di cui potresti sentirti insoddisfatto.

Quanto tempo ci vuole?

Quando il Rent Board riceve il tuo reclamo, notifica al proprietario di cosa ti stai lamentando e al proprietario viene solitamente concesso un termine di due settimane per fare la sua dichiarazione, come stabilito dalla legge.

Lo stesso Rent Board decide quali ulteriori indagini devono essere svolte nel caso, e il board ha il diritto di ottenere informazioni dalle parti in causa, da tutte le autorità pubbliche e dai privati.

Inoltre, il consiglio può ispezionare la proprietà o il tuo appartamento, ma in tal caso tu e il tuo padrone di casa sarete convocati per l’ispezione con almeno una settimana di preavviso.