Rental Rules Copenhagen

Afin de louer un logement pour y vivre, vous concluez un contrat de location avec le propriétaire du logement. Celui-ci traite et recense les exigences formelles liées à la location et tout ce qui doit être documenté par écrit.

Le contrat de location et tout autre accord lié à la location doivent être préparés par écrit si vous ou le propriétaire en faites la demande.

Un accord verbal peut également être pleinement contraignant mais il peut être difficile voire impossible à prouver dans les situations où vous en auriez besoin. Par conséquent, nous vous recommandons de le faire écrire pour pouvoir justifier d’une preuve d’accord si nécessaire.

Le contrat de location est l’accord écrit entre vous et votre propriétaire. Il est juridiquement contraignant pour les deux parties. Il décrit le logement ainsi que vos droits et obligations et ceux de votre propriétaire, concernant la location – par exemple:

• La date d’effet du bail correspondant au début de la période de location
• La taille du logement
• La somme à verser lors de l’emménagement (comprenant notamment la caution, loyer(s) à prépayer et loyer)
• Les accords concernant les autres charges (eau, chauffages, etc.)
• La mention des responsabilités de chacun concernant l’entretien (locataire ou propriétaire)

Cela peut sembler déroutant surtout si vous en voyez un pour la première fois. Il peut être tentant de signer le contrat immédiatement car tout semble être comme il se doit. Cependant, il est important de bien prendre le temps de lire et vérifier le contrat attentivement avant de le signer.

Portez une attention particulière sur l’article §11 Conditions spéciales (Særlige vilkår). Cet article recense les exceptions et ajouts mentionnés dans le contrat. Vous devez donc toujours lire attentivement cette section §11 et ce qu’elle couvre avant de signer le contrat.

Les conditions spéciales peuvent être par exemple:

• Hausse annuelle du loyer
• Ce qui peut être exceptionnellement exigé de vous, le locataire, en terme d’entretien
• Les conditions spéciales qui s’appliquent en cas de libération du logement (par exemple il peut être requis que le logement soit libéré 14 jours avant la fin du bail)

Si il n’y a pas eu de contrat de location entre vous et le propriétaire, pas de panique! Votre relevé de compte et/ou reçus de caution, loyer(s) prépayés(s) et quittances de paiement de loyer peuvent constituer des preuves valables que vous louer le logement.

Chaque année, les cinq commissions de contrôle des locations de la ville de Copenhague traitent un grand nombre de cas concernant le montant des loyers pour des appartements résidentiels ou des locations de chambres. Il n’y a pas de réponse exacte sur le montant du loyer qui peut être approuvé. Le montant du bail dépend des dispositions selon lesquelles le contrat de location a été conclu et de l’apparence du bien.

Le montant du loyer correspond essentiellement à la valeur du logement

La valeur du logement loué est décrite dans la loi sur la location, section 47, sous-section 2 :

Par décision en vertu du paragraphe 1, 1ère phrase, une comparaison doit être faite avec le montant du loyer généralement applicable dans le quartier ou la zone de la maison ou de l’espace de vie en terme de localisation, type, taille, qualité, équipements et état d’entretien […].

Il n’est pas possible de comparer directement avec les montants des loyers publiés dans les diverses annonces immobilières.

Dans la ville de Copenhague, seuls les baux des logements dans des propriétés qui, au 1^er janvier 1980 étaient composées à plus de 80% d’entreprises privées et louaient des chambres individuelles dans l’appartement du propriétaire, peuvent être déterminés ainsi.

Dans les autres propriétés, une distinction doit être faite entre les locations situées dans:

• a: Les propriétés qui au 1er Janvier 1995 se composaient de 7 appartements résidentiels ou plus
• b: Les propriétés qui au 1er Janvier 1995 se composaient de 6 appartements résidentiels ou moins

Si le bail est situé dans l’un de ces deux types de propriétés, dans certains cas particuliers, la libre détermination du bail peut être convenue indépendamment d’autres règles que l’article 36 de la loi sur les contrats, si:

• La propriété dans laquelle se situe le bien a été mise en service après le 31 Décembre 1991,
• L’appartement au 31 Décembre 1991 était légalement utilisé exclusivement à des fins professionnelles,
• Le logement et nouvellement meublé dans un grenier aménagé qui n’était pas utilisé comme logement au 1er Septembre 2002.

Caution et loyers prépayés

Lorsque vous emménagez dans une location, le propriétaire a le droit de vous demander une garantie financière.

Votre propriétaire est autorisé à demander jusqu’à 3 mois de loyer (charges non incluses) sous forme de loyers prépayés et 3 mois de loyer (charges non incluses) à titre de caution, plus le loyer pour le premier mois où vous allez vivre dans la location – soit un montant global équivalent à maximum 7 mois de loyer. Si votre propriétaire augmente à tout moment votre loyer, il a le droit de réguler également les loyers prépayés et la caution afin de les faire correspondre au nouveau montant du loyer.

Rapport d’emménagement

Lors de la remise des clés, le logement doit être inspecté par vous, le locataire, et le propriétaire. L’état des lieux se fait généralement en remplissant un formulaire intitulé ”rapport d’emménagement” dans lequel vous notez l’état du logement et les défauts eventuellement présents à l’emménagement. Le formulaire inclus typiquement les points suivants (ou similaires):

• La peinture sur les murs est-elle correcte?
• Le sol est-il en bon état?
• Les portes sont-elles en bon état?

Si vous constatez des défauts lors de cette inspection, le propriétaire peut choisir de les réparer, ou bien de les signaler dans le rapport d’emménagement. Lorsque vous quitterez le logement, vous ne serez pas tenu responsable des dommages et défauts mentionnés dans le rapport d’emménagement.

Si le propriétaire loue plusieurs logements, l’inspection d’état des lieux doit toujours se faire conformément à la loi sur la location. Si le propriétaire ne loue qu’un seul logement, il n’a alors pas d’obligation d’organiser un état des lieux. Il est cependant recommandé que vous examiniez tout de même le logement et ses conditions ensemble. Ceci est recommandé car les règles du rapport d’emménagement sont souvent d’importance capitale pour les relations entre locataire et propriétaire lorsque vous quittez le logement.

Il est de la responsabilité du propriétaire que vous, en tant que locataire, receviez un copie physique du rapport d’emménagment suite à l’état des lieux. Si vous ne pouvez pas être présent lors de l’état des lieux ou si vous ne voulez pas signer le rapport, le propriétaire doit vous remettre le rapport dans les deux semaines suivant l’inspection. Si le propriétaire ne respecte pas ce délai, il ne pourra pas exiger une remise en l’état lorsque vous quitterez les lieux, à moins que les défauts et dommages ne soient dus à votre comportement et une violation des conditions de location.

Important lors de l’emménagement

Il arrive fréquemment que les locataires signent le contrat de location sans l’avoir lu attentivement et en avoir compris les différentes sections. Les locataires peuvent également se montrer trop peu exigeants lors de l’état des lieux, ce qui peut leur coûter cher au final. Voici quelques conseils à suivre pour éviter les problèmes:

• Ne jamais payer la caution ni verser les loyers prépayés avant d’avoir reçu un contrat signé du propriétaire.
• Portez une attention particulière à l’article § 11 du contrat de location – cette section couvre toutes les exceptions importantes, les règles et autres conditions.
• Soyez minutieux lors de l’inspection d’état des lieux. À l’emménagement, vous inspecterez le logement avec le propriétaire. Votre minutie peut avoir un impact important sur le montant de votre caution que le propriétaire vous remboursera lorsque vous quitterez le logement.
• Pour documenter tout défaut potentiel, nous vous recommandons de les photographier.
• Souvenez-vous de rapporter tout défaut additionnel constaté dans les 14 jours suivants l’emménagement – l’état des lieux se fait parfois très rapidement et certaines choses peuvent sembler correctes au premier abord et se révéler dans un état insuffisant après inspection plus approfondie. Vous disposez de 14 jours pour trouver, documenter et signaler ces défauts au propriétaire.
• Soyez certains de vos obligations concernant l’entretien du logement – en tant que locataire, il est important que vous vous familiarisiez avec ce que couvre votre obligation d’entretien et donc les rénovations que le propriétaire peut exiger lorsque vous quitterez le logement. Ceci est détaillé dans l’article §8 du contrat de location. Les éventuels compléments de trouvent à l’article §11 du contrat de location.

Paiement de l’eau, chauffage, etc.

Le propriétaire peut vous facturer les charges d’eau, d’électricité et de chauffage de 3 façons différentes. Cependant, il n’est pas libre de choisir entre ces différentes solutions. Il existe des exigences spécifiques qui doivent être respectées afin de facturer le paiement des charges selon chacun de ces méthodes:

Paiement sur acompte:

La première méthode selon laquelle les charges peuvent vous être facturées est le paiement sur acompte. Il s’agit du paiement d’un montant fixe, versé en tant qu’acompte avant régularisation ultérieure. Si en tant que locataire, vous payez les charges par acompte, c’est le propriétaire qui paye directement l’entreprise en charge. Une fois par an, le propriétaire établira un décompte dans lequel sera calculé le montant total versé par acompte pour les charges, le montant réel des charges et le montant à régulariser. Si il y a une différence entre le montant que vous avez versé par acompte et les dépenses réelles, soit vous aurez à régler la différence au propriétaire soit celui-ci devra vous rembourser le trop perçu.

In der Miete enthalten:

Auch Nebenkosten können in der Miete enthalten sein. Wenn Ihr Vermieter sich entschieden hat, Nebenkosten in die Miete aufzunehmen, kann Ihnen als Mieter keine zusätzliche Zahlung vom Vermieter in Rechnung gestellt werden, wenn Ihre tatsächlichen Nebenkosten höher sind als erwartet.

Inclus dans le loyer:

Les charges peuvent également être comprises dans le loyer mensuel. Si le propriétaire a choisi cette méthode, le locataire ne peut pas se voir facturer de paiement supplémentaire si le montant des charges est plus important que prévu.

Paiement directement à l’entreprise:

La troisième méthode consiste à se faire facturer directement par l’entreprise fournissant le service. Dans ce cas, le propriétaire n’a aucun contrôle sur le règlement des charges, vous en serez le responsable auprès des entreprises. Dans la majorité des cas, l’électricité et le chauffage seront coupés si vous ne respectez pas l’accord, ce n’est pas forcément le cas pour l’eau. L’approvisionnement en eau est souvent connecté pour l’ensemble de la propriété et votre propriétaire peut être amené à régulariser la situation en votre nom si vous ne payez pas. Il pourra ensuite faire valoir ses droits contre vous.

Obligation d’entretien

En tant que locataire, il est important de prendre connaissance de ce que vous et votre propriétaire êtes respectivement tenus d’entretenir.

La seule obligation d’entretien qui vous est confiée en tant que locataire directement par le biais de la loi sur la location est l’entretien et le renouvellement nécessaire des serrures et des clés. Cependant, il se peut qu’on vous impose plus que l’entretien et le renouvellement nécessaire des serrures et des clés dans votre contrat de location. Il est donc important que vous preniez connaissance de votre contrat de location et que vous vérifiez les obligations qui vous sont imposées.

Le contrat de location distingue les obligations d’entretien interne et externe. L’entretien interne comprend le blanchiment, la peinture et la tapisserie des murs ainsi que le laquage des sols.

Dans l’article §8 du contrat de location, le propriétaire doit indiquer si c’est le locataire ou lui même qui a l’obligation d’entretien interne. Si il vous est imposé davantage que l’entretien interne habituel, ceci doit être mentionné dans l’article §11 du contrat de location.

L’entretien externe couvre à la fois les éléments situés à l’extérieur et à l’intérieur de la location. En règle générale, tout ce qui ne peut être classé sous le terme d’entretien interne – c’est-à-dire le blanchiment, la peinture, le tapissage des murs et le laquage des sols – appartient à l’entretien externe. C’est généralement le propriétaire qui a l’obligation d’entretien extérieur et est donc tenu de maintenir le logement.

Si le propriétaire ne remplit pas ses obligations d’entretien, vous devez le contacter et demander à la personne en charge de remédier aux défauts. Si les défauts ne sont toujours pas réparés, vous pouvez saisir la commission d’évaluation des locations (Huslejenævnet) qui peut alors ordonner au propriétaire de faire le nécessaire dans un délai imposé.

Résiliation

Pour que la résiliation du contrat de location soit valide, le préavis doit être donné par le locataire au propriétaire par écrit. En tant que locataire, vous n’avez pas à donner de justification pour la résiliation du contrat de location.

Depuis le 1er Janvier 2019, des nouvelles règles de la loi de location sont entrées en vigueur. Il est maintenance possible de communiquer le préavis de résiliation par voie numérique en envoyant un email si le locataire et le propriétaire disposent de leurs adresses mail respectives. Si vous ne disposez pas de l’adresse mail du propriétaire, vous devez envoyer votre résiliation par voie postale.

Si vous ne savez pas si votre résiliation doit être envoyée sous forme de lettre ou si elle peut être approuvée par voie numérique, contactez votre propriétaire.

Si votre contrat de location est à durée déterminée, par exemple 6,12 ou 24 mois, il n’est pas nécessaire de transmettre un préavis de résiliation écrit au propriétaire à l’expiration de la période, le période de location du logement ayant déjà fait l’objet d’un accord entre vous.

Si votre contrat de location n’a pas de durée déterminée, la période de préavis est en général de 3 mois. Il est cependant autorisé de se mettre d’accord sur une période de préavis plus longue ou plus courte. Ceci doit être indiqué dans le contrat de location. 

Si vous souhaitez quitter le logement avant la fin du délai de préavis, le propriétaire est dans l’obligation de chercher un nouveau locataire dès que possible si le logement continuera d’être mis en location après votre départ. Si le propriétaire trouve un nouveau locataire pour reprendre le logement,  vous serez dispensé de payer les loyers restants à partir de son emménagement.

Le droit de résiliation du propriétaire

En tant que locataire, vous êtes en général bien protégé contre la résiliation du contrat de location par le propriétaire. Dans les cas où il est possible pour le propriétaire de mettre fin au contrat, il existe des exigences spécifiques quant à la manière et au délai de résiliation qui doivent être appliqués. En tant que locataire, vous devez être conscient de la distinction entre la résiliation du contrat et la dissolution immédiate.

Une résiliation a lieu lorsque le contrat de location est résilié conformément aux dispositions de la loi sur les locations. En règle générale, le propriétaire ne peut pas résilier un contrat de location à durée indéterminée, sauf si certaines des raisons mentionnées aux articles §83 et §84 de la loi sur la location sont présentes. Sont inclus dans ces raisons des cas tels que le non-respect par le locataire des bonnes pratiques et règlements, le souhait du propriétaire  d’emménager lui-même dans le bien (dans ce cas, le propriétaire doit vous en informer 1 an avant) ou encore la démolition de la propriété/du logement.

Le propriétaire peut résilier le contrat de location si:

• Vous avez affaire à un logement dans lequel le propriétaire souhaite vivre lui-même, celui-ci ne possédant pas d’autres logements et étant propriétaire du logement en question au moment où le contrat de bail a été conclu. Le préavis de résiliation est alors d’un an minimum.
• Il s’agit de la location d’une chambre simple au sein de la maison du propriétaire. Le délai de préavis est alors d’un mois minimum.
• Il s’agit d’un appartement résidentiel dans une maison comportant deux appartements résidentiels, l’un d’entre eux étant occuppé par le propriétaire. Le délai de préavis est d’un an minimum.
• Lorsque le contrat de location est dissous avec effet immédiat. Ceci peut se produire si le locataire viole les règles du contrat de location ou de la loi sur la location.

Le propriétaire peut dissoudre le contrat de location avec effet immédiat, si le locataire ne respecte pas ses obligations – c’est à dire viole le contrat de location ou la clause décrite dans la loi de location, section §93. Ceci peut s’appliquer par exemple si le locataire:

• Ne paye pas le loyer à temps
• Utilise le logement à des fins autres que celles mentionnées dans le contrat de location
• Ne respecte pas les bonnes pratiques et le règlement

(Liste non exhaustive. Le contenu intégral peut être consulté dans la loi sur la location).

Rapport de déménagement

Si le propriétaire loue plusieurs logements, une inspection d’état des lieux de sortie doit toujours avoir lieu lors de la libération du logement. Cette inspection doit avoir lieu dans les deux semaines après que le propriétaire a été informé que vous avez déménagé.

Le propriétaire est tenu de préparer un rapport de déménagement lors de l’état des lieux. Le rapport doit être remis immédiatement au locataire si les deux parties sont présentes. Celui-ci doit être signé par vous, le locataire, et par le propriétaire.

Ne signez pas le document à moins d’être d’accord à 100% avec le propriétaire concernant son contenu. Si vous ne pouvez pas participer en personne ou refusez de signer le document car vous êtes en désaccord avec son contenu, le propriétaire doit vous l’envoyer dans les deux semaines suivant l’inspection d’état des lieux. Une fois le rapport reçu, vous pouvez alors soulever vos objections.

Si ces modalités ne sont pas respectées, le propriétaire ne peut pas appuyer sa demande et vous, en tant que locataire, n’en portez aucune responsabilité. En conséquence, vous avez alors le droit de récupérer l’intégralité de la caution. 

Si le propriétaire ne loue qu’un seul logement, il n’est pas obligé de procéder à un état des lieux lorsque vous quittez le logement. Cependant, il doit porter à votre connaissance ses exigences de rénovation dans les deux semaines qui suivent votre déménagement et la libération du logement. Le propriétaire doit vous informer des éléments du logement qui doivent être réparés et du montant des réparations.

Lorsque vous quittez le logement, il peut être difficile de connaître les exigences du propriétaire en terme de réparations. Cependant, dans la loi de location, des limites sont posées sur ce qui peut être exigé des locataires. Il est important de se souvenir que vous n’avez aucune obligation de restituer le logement dans un meilleur état que celui dans lequel vous avez pris la location. Par conséquent, le propriétaire ne peut attendre de vous une rénovation complète du logement.

Quelques conseils pour le déménagement

• Etudiez le rapport d’état des lieux d’entrée dans l’appartement avant que vous et le propriétaire ne procédiez à l’inspection de sortie. Vous aurez ainsi à l’esprit l’état de l’appartement lorsque vous avez emménagé et donc l’état dans lequel il doit être remis.
• Si vous avez rénové le logement, il est important de vous assurer d’avoir des photos de l’ensemble de l’appartement avant l’inspection, à la fois les éléments mineurs et majeurs. Les photos pourront être utilisées en cas de désaccord avec le propriétaire.
• Ne signez jamais le rapport de déménagement à moins d’être d’accord à 100% avec le propriétaire concernant le contenu du document.
• Demandez toujours un reçu lorsque vous avez remis les clés.
• Il peut-être une bonne idée de venir avec un ami pour l’inspection d’état des lieux afin que la discussion ne soit pas seulement dirigée par le propriétaire et que vous ne regrettiez pas d’avoir été d’accord avec ses constatations.

Droit des locataires et aide juridique

Vous pouvez demander une assistance juridique au logement auprès d’organisations compétentes, gratuitement ou moyennant des frais.

Les locataires au Danemark sont protégés par la loi danoise sur la location. Si vous avez été victime d’une arnaque ou rencontrez des problèmes avec votre propriétaire, vous pouvez demander l’aide des organismes suivants:

Aide juridique de Copenhague (Retshjælp)

Si vous avez besoin d’une aide juridique gratuite avec des contrats ou d’autres problèmes liés à la location d’un logement, vous pouvez contacter l’aide juridique de Copenhague (Retshjælp en danois). Vous devez cependant remplir certaines conditions pour bénéficier de cette aide juridictionnelle gratuite:

• Vos revenus annuels bruts (avant impôt) ne doivent pas excéder 344 000 DKK (2021) pour une personne seule
• Si vous êtes marié(e) ou vivez avec votre partenaire, les revenus annuels bruts (avant impôt) du foyer ne doivent pas excéder 437 000 DKK (2021).

En savoir plus sur l’aide juridique de Copenhague –www.retshjaelpen.dk/front-page

Commission de contrôle des locations (Huslejenævn)

La commission de contrôle des locations (Huslejenævn en danois) règle les litiges entre propriétaires et locataires. Les propriétaires et les locataires doivent payer des frais pour porter une affaire devant la commission.

Exemples de litiges qui peuvent être réglés par la commission de contrôle des locations :

• Montant ou hausse du loyer
• Facturation des charges telles que eau et chauffage
• Problèmes liés au remboursement de la caution versée à l’emménagement

Toutes les municipalités du Danemark sont tenues d’établir une commission de contrôle des locations soit pour la municipalité individuelle, soit conjointement avec d’autres municipalités.

Si vous souhaitez porter un litige devant la commission, vous devez contacter celle de la commune où se situe le bien. Si vous louez un appartement public, vous devez vous adresser à la commission locale des plaintes des résidents. Vous trouverez les coordonnées pour la ville de Copenhague plus bas sur cette page.

Si vous louez auprès d’un propriétaire privé et n’êtes pas satisfaits des conditions de location,  vous pouvez demander à la commission de contrôle de décider si vos conditions de location sont conformes aux dispositions de la loi sur les locations et de la loi sur la réglementation des logements.

Avant de demander à la commission de prendre position sur le litige, vous devez d’abord contacter votre locataire (si vous êtes propriétaire) ou votre propriétaire (si vous êtes locataire) et chercher une solution amiable au conflit. En cas d’échec, vous pouvez alors demander à la commission d’évaluer votre cas. Il en coûte 319 DKK (2022) pour porter une affaire devant la Commission de contrôle des locations. Une plainte auprès de la commission doit être écrite et vous devez joindre les documents nécessaires, tels qu’une copie de votre contrat de location, une copie de la lettre d’avis de votre propriétaire concernant l’augmentation de loyer ou une copie de tout élément dont vous seriez insatisfait.

Combien de temps cela prend-il?

Lorsque la commission de contrôle reçoit votre plainte, elle informe le propriétaire de ce dont vous vous plaignez. Celui-ci dispose en général d’un délai de deux semaines pour faire sa déclaration – comme le stipule la loi.

La commission décide elle-même des investigations complémentaires à mener et a le droit d’obtenir des informations des différentes parties de l’affaire, de toutes les autorités publiques et des particuliers.

La commission peut également inspecter la propriété ou l’appartement, mais dans ce cas vous et le propriétaire recevrez une convocation à l’inspection au moins un semaine à l’avance.